Programas, puntajes mínimos, ayuda para enganche y el calendario de 12 meses que prepara a compradores primerizos para la mejor tasa posible.
Qué significa 'comprador primerizo'
Califica como primerizo si no ha sido dueño de una residencia principal en los últimos tres años. Eso abre programas de ayuda estatal y federal aunque no sea literalmente su primera casa.
Muchos estados ofrecen programas de ayuda para enganche y costos de cierre sobre préstamos Convencionales, FHA, VA y USDA. Consulte la agencia de vivienda de su estado para las reglas de elegibilidad actualizadas.
Puntajes mínimos por tipo de préstamo
Estos son los pisos del programa — el puntaje que lo hará elegible. El puntaje que le da buena tasa es notablemente más alto.
- FHA — 580 para calificar con 3.5% de enganche; 500 con 10% (raro)
- Convencional — mínimo 620, 740+ para mejor precio
- VA — sin mínimo oficial, pero 620+ es lo que la mayoría de prestamistas financia
- USDA — mínimo típico 640
- Programas estatales de ayuda para enganche — típicamente mínimo 640
El puntaje hipotecario NO es el de las apps
Los prestamistas jalan FICO 2 (Experian), FICO 5 (Equifax) y FICO 4 (TransUnion), y usan el del medio. Credit Karma y la mayoría de apps de tarjeta usan otros modelos — usualmente muestran 30–60 puntos más que el hipotecario.
Asuma que su puntaje hipotecario real es más bajo que el de la app. Pida a su oficial un 'soft pull' con modelo hipotecario 90 días antes de aplicar para no llevarse sorpresas.
El calendario de 12 meses que sí funciona
T-12 meses: jale los tres reportes, congele los burós que no use y dispute cada inexactitud. No abra ni cierre cuentas.
T-9 meses: baje la utilización de cada tarjeta bajo 10%. Pida aumento de límite en cada emisor.
T-6 meses: si su archivo es delgado (menos de tres líneas), agregue una tarjeta asegurada o un credit-builder. Nada más de crédito nuevo desde aquí.
T-3 meses: pida al oficial un jalón suave con modelo hipotecario. Atienda las últimas moras.
T-30 días: pague cada tarjeta para que el estado que jalarán reporte 1–3%. No abra, cierre ni mueva cuentas.
Qué mata una preaprobación en el último mes
Comprar auto, financiar muebles, abrir una tarjeta de tienda en la caja, cerrar una tarjeta, dejar que una tarjeta reporte sobre 30%, y cualquier cambio de empleo o de patrón de depósitos. Si no lo haría con su oficial mirando, no lo haga.